「離婚したから、共有名義の不動産を売却したい」
このようにお考えの方は少なくありません。
離婚後は、住んでいた家の売却について検討しますよね。
その際、夫婦が共有名義で家を購入していた場合は、名義変更が必要です。
今回は、離婚後に不動産の共有名義を変更する方法について紹介します。
□共有名義を放置するリスクとは？
夫婦が離婚した際、共有名義のマイホームをどう処分するか悩みますよね。
場合によっては、共有名義をそのままにする方もいらっしゃいます。
しかし、共有名義をそのままにしておくと様々なリスクがあります。
そこで以下では、共有名義を放置するリスクについて紹介します。
1つ目は、離婚後も関係が続くことです。
共有名義を放置しておくと、離婚した後も不動産の処分や手続きの際に連絡を取る必要が出てきます。
具体的には、抵当権設定や売却、リフォームなどが挙げられます。
事あるごとに連絡を取るのは、お互いにとってストレスとなるため避けた方が良いでしょう。
2つ目は、維持費がかかることです。
不動産は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。
そして、このような税金は共有名義の場合は分担して支払うのが原則です。
しかし、相手が清算に応じないと負担が偏り、トラブルになる可能性があります。
3つ目は、不動産が放置されることです。
不動産を活用する場合、両者の同意が必要です。
しかし、連絡もとりたくない状況では、双方が話し合いに応じず不動産が放置されるかもしれません。
そうすると、上記の維持費がかかり続け、双方の金銭的な負担が増え続けます。
□共有名義の変更方法を紹介
共有名義の変更方法として、名義を共有から単独に変える方法があります。
ただし、この方法はマイホームに住宅ローンが残っているかどうかによって手続きが異なります。
以下では、それぞれの方法について紹介します。
＊ローンがない場合
マイホームに住宅ローンが残っていない場合、法務局に登記申請をすれば名義変更できます。
その際に、司法書士に書類作成を依頼すると間違いなくスムーズに手続きできます。
ただし、依頼する際は、依頼報酬がかかる点には注意してください。
＊ローンがある場合
マイホームに住宅ローンが残っている場合、名義変更が難しい可能性があります。
例えば、ローンを完済していないと単独名義に変更できないことが挙げられます。
ローンを完済するには、借金をする必要があります。
ただし、以下のような方法では、ローンが残っている場合でも単独名義に変更できます。
・他の金融機関から借り換えをして相手名義のローンを完済する
・第三者の連帯保証人を立てる
借り換えをする場合、他の金融機関からローンの借り換えを行った上で以前のローンを完済し、その後に借り換えしたローンの返済をします。
ただし、この方法は、新しくローンを組むために受ける審査に通りにくくなる可能性があります。
第三者の連帯保証人を立てることで、金融機関が名義変更を承諾してくれる可能性を高められます。
一般的に、共有名義でローンを組んでいる場合、お互いが連帯保証人になっていることが多いです。
この場合において、単独名義に変更すると1人が2人分の返済をすることとなり、回収リスクが高くなってしまいます。
そこで、第三者の連帯保証人を立てることで、名義変更したとしても回収リスクが上がるのを防げます。
□名義変更以外の対処法を紹介
このように、名義変更はローンの有無によって難易度が異なります。
それでは、名義変更以外にはどのような対処法があるのでしょうか。
以下で、詳しく紹介しましょう。
対処法としては、家を売却する方法が挙げられます。
売却後の手続きは、売却価格がローンの残債を超えているかどうかによって異なります。
アンダーローンの場合、売却価格から残債額を差し引いて残ったお金を夫婦で分け合います。
なお、アンダーローンとは、ローンの残債が家の売却価格を下回っていることを指します。
この場合、共有名義を解消しながら不動産を手放せるため、面倒な問題が起こらなくなります。
一方、オーバーローンの場合、残債額から売却価格を差し引いて残った残債分をローン名義人が支払います。
なお、オーバーローンとは、ローンの残債が家の売却価格を上回っていることを指します。
売却することで共有名義は解消されますが、残債分をどちらが払うのかについて話し合わないとどちらかが不利益を被る可能性があります。
このように、家を売却する方法はローンの残債によって大きく影響を受けます。
そのため、不動産会社にあらかじめ不動産の査定金額を出してもらってから検討するようにしましょう。
□まとめ
以上、離婚後に不動産の共有名義を変更する方法について紹介しました。
離婚した際には、名義変更の手続きをしっかり行うようにしましょう。
今回の記事が、手続きの際に役立てば幸いです。
当社では、不動産売却をしたい方に向けて相談を実施しています。
ご不明点などがございましたら、気軽にお問合せください。
