不動産の売買で失敗しないために！注意点とチェックリスト

不動産の売買を検討しているあなた。物件の価格は妥当なのか、契約の流れで損をしないか、仲介手数料や税金などの費用はどれくらいかかるのか、頭を悩ませていませんか？

 

実際、全国の住宅購入経験者のうち約32％が「想定外の支出や契約上のトラブルがあった」と回答しています。特に、個人間の取引や初めての売却では、不動産会社の選び方ひとつで成約価格や取引の安全性が大きく左右されるケースも少なくありません。

 

この記事では、不動産売却や購入における契約の基本、仲介を依頼すべき理由、媒介契約や登記、売買契約書の注意点までを、実務経験と信頼性の高い公的情報をもとに分かりやすく解説します。

 

不動産売買の定義と基本的な仕組み

不動産売買には、売主側と買主側がそれぞれ異なるプロセスを踏みます。売主は不動産会社に査定を依頼し、価格を決定した上で物件を広告に出します。一方、買主は予算や住宅ローン審査などを経て物件を選定し、売主と条件をすり合わせて契約締結を行います。

 

以下は、不動産売買の基本的な流れをまとめた表です。

 

売主と買主それぞれの売買ステップ一覧

 

ステージ	売主の動き	買主の動き
スタート	不動産会社に査定を依頼	住宅ローンの仮審査・資金計画の確立
物件公開・選定	広告掲載・内覧対応	エリアや価格条件から物件を検索
条件調整・契約準備	買付証明書の受付・条件交渉	売主と交渉、重要事項説明の確認
契約・引き渡し	売買契約の締結、代金受領・登記・引渡し	売買契約、住宅ローン手続き・登記

 

不動産売買では、物件そのものの価格以外にもさまざまな費用が発生します。特に初心者が見落としがちな税金や諸費用は、後のトラブルを回避するためにも事前に把握しておく必要があります。

 

主な不動産売買に伴う費用と税金

 

項目名	内容・概要	負担者
登録免許税	所有権移転登記時に必要な税金	買主
印紙税	契約書に貼付する印紙にかかる税	売主・買主
不動産取得税	不動産取得後に都道府県に納める税金	買主
仲介手数料	不動産会社への報酬。上限は「売買価格の3%＋6万円＋税」	売主・買主

 

このように、多くの工程と費用が関わる不動産売買では、全体像を把握することが成功の第一歩となります。

 

売買契約と媒介契約の違いと注意点

 

媒介契約の種類と主な違い

 

契約種別	他社への依頼	自己発見取引	報告義務	レインズ登録
一般媒介契約	可能	可能	義務なし	任意
専任媒介契約	不可	可能	2週間に1回以上	義務（7日以内）
専属専任媒介契約	不可	不可	1週間に1回以上	義務（5日以内）

 

売却を急ぐ場合や広く買主を募集したい場合は、一般媒介契約が向いています。一方で、仲介業者の責任や販売活動の管理体制を重視するなら、専任媒介や専属専任媒介契約が有効です。

 

また、売買契約締結時には「契約不適合責任」（旧瑕疵担保責任）にも注意が必要です。これは、売買後に発覚した建物の不具合などに対して売主が負うべき責任のことです。契約書で免責されていない限り、一定期間は売主が補償責任を負う可能性があります。

 

売買契約における注意点リスト

 

• 契約内容は宅建士による重要事項説明を必ず受けること
• 売主・買主の署名押印と印紙税の貼付を確認
• 手付金の金額・性質（解約手付か、違約手付か）の確認
• 引渡し日や所有権移転時期の明確化
• 解除条件（ローン特約など）とその期限の把握

 

契約書の内容をすべて理解することは簡単ではありませんが、少なくとも主要な条件や責任範囲については必ず把握しておく必要があります。

 

不動産売買に関わる専門家の役割とは

 

不動産売買においては、複数の専門家が各段階で重要な役割を果たしています。宅建士、司法書士、不動産仲介業者など、それぞれの専門性に基づいた支援を受けることで、トラブルや不備を未然に防ぎ、安全でスムーズな取引が実現できます。

 

まず、宅建士（宅地建物取引士）は、売買契約前に「重要事項説明書」を買主に対して説明する義務を負う国家資格者です。例えば、土地の用途制限、接道義務、建ぺい率・容積率など、不動産の安全性や資産価値に関わる情報を明確に伝える役割を担っています。説明義務違反があると、不動産会社自体が行政処分を受けることもあるため、非常に責任の重い立場です。

 

主要専門家の役割まとめ

 

専門家	主な役割	関与のタイミング	必要資格
宅建士	重要事項説明、契約時の法的説明	契約前〜契約時	宅地建物取引士
司法書士	所有権移転・登記申請書類の作成	契約締結後〜引渡し時	司法書士
不動産仲介業者	査定・広告・交渉・契約補助	最初〜契約・引渡しまで全体	宅建業免許

 

不動産売買の流れと必要な手続き

売主の不動産売却の流れと準備事項

 

売却活動を始める第一歩は、信頼できる不動産会社への査定依頼です。売却価格を決めるには、物件の立地や築年数、間取り、周辺環境、最新の成約事例など、複数の視点から相場を確認する必要があります。複数社に一括査定を依頼することで、相場感を把握しやすくなります。

 

次に、媒介契約の締結が必要です。これは不動産会社に売却活動を依頼する契約であり、契約形態には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。どの契約を選ぶかによって、不動産会社の義務や活動範囲が変わるため、自分の売却目的に合ったものを選びましょう。

 

売却準備が整ったら、広告掲載や現地内覧対応を進め、買主を募ります。買主から「買付証明書（購入申込書）」が提出されたら、価格や引渡し条件などの交渉を行い、合意が取れた段階で売買契約を締結します。

 

売却までの流れを表にまとめました。

 

売主側の不動産売却の流れ一覧

 

ステップ	内容	主な関係者
査定依頼	複数の不動産会社へ査定を依頼	不動産会社
媒介契約の締結	一般・専任・専属専任のいずれか	売主、不動産会社
広告・内覧対応	インターネットやチラシなどで募集	不動産会社、買主
条件交渉	価格・引渡し時期などを調整	売主、買主、不動産会社
売買契約の締結	契約書作成、手付金授受	売主、買主、宅建士
所有権移転・引渡し	残金受領、登記、鍵の引渡し	売主、買主、司法書士

 

売却には多くの書類が必要になります。以下に代表的な書類を整理しています。

 

売却時に必要な主な書類一覧

 

書類名	用途・説明
登記簿謄本	所有権の確認に必要
固定資産税納税通知書	固定資産税の日割計算に使用
建築確認済証・検査済証	建物の法的整合性の確認用
物件パンフレット・図面	間取りや設備情報の提示用
印鑑証明書・住民票	登記や契約時に使用（発行から3カ月以内推奨）

 

上記のように、売却活動は情報収集と手続きの精度が大きな成功要因となります。不動産会社任せにせず、売主自身が主導的に動く意識を持つことが、納得のいく取引へとつながります。

 

買主側の不動産購入プロセスとチェックポイント

 

不動産の購入には、多くの情報収集と慎重な判断が必要です。住宅ローンの審査や物件の比較検討、契約時の注意点まで、買主として押さえるべきポイントは非常に多岐にわたります。高額な買い物だからこそ、正しい知識を持って冷静に対応することが重要です。

 

買主の購入ステップを表で整理しました。

 

買主側の不動産購入の主な流れ

 

ステップ	内容	関係者
資金計画・事前審査	金融機関で住宅ローンの仮審査を受ける	金融機関、買主
物件検索・内覧	条件に合う物件を探し、現地を見学	不動産会社、買主
買付証明書の提出	購入意思を正式に表明する	買主、不動産会社
条件交渉・契約準備	引渡し時期や価格調整などの交渉	売主、買主、不動産会社
売買契約締結	契約書への署名、手付金の支払い	売主、買主、宅建士
本審査・決済	住宅ローンの本申込、融資実行	金融機関、司法書士
登記・引渡し	所有権移転登記と物件の引渡し	売主、買主、司法書士

 

特に重要なのは住宅ローンの本審査です。物件価格に加え、諸費用（登記費用、火災保険、保証料など）を含めた総予算をしっかり計算し、無理のない返済計画を立てましょう。また、契約前には必ず「重要事項説明」を受け、物件に関する法的情報や制限事項を正確に把握することが求められます。

 

購入の失敗例として多いのは、購入後にリフォーム費用が想定よりも高額だった、住宅ローンの返済が厳しくなった、隣人トラブルがあった、などです。契約前にできる限りリスクを洗い出し、必要な対策を講じる姿勢が不可欠です。

 

売主・買主に共通する手続きと注意点

 

不動産売買は売主・買主のそれぞれに役割がありますが、契約締結や登記、引渡しといった工程では、共通して確認すべき事項も多数存在します。これらの手続きは法的な効果を伴うため、書類の不備や理解不足がトラブルの原因になることも少なくありません。

 

共通する主要な手続きとその要点を以下にまとめました。

 

売主・買主共通の最終手続きポイント

 

手続き項目	内容と留意点
所有権移転登記	買主名義に変更。登記完了までは仮登記となる場合あり
引渡し	鍵の受け渡し、設備の確認、現地確認が必要
残代金の支払い	売買契約で定めた金額を決済し、売主へ支払う
火災保険加入	引渡し当日から保険が有効になるよう事前契約が必要
ライフライン名義変更	電気・ガス・水道を買主名義に変更。引越しと同時が理想

 

個人間での不動産売買は可能か！

個人間売買の仕組みと注意すべきリスク

 

個人間での不動産売買は、仲介業者を介さずに売主と買主が直接契約を結ぶ取引形式です。不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないため、費用を抑えたいと考える人には魅力的な選択肢です。しかし、表面的なコスト削減だけを理由に個人間売買を選択すると、見えないリスクが大きく潜んでいる点に注意が必要です。

 

まず最も頻繁に起こるのが契約書の不備です。専門的な法律知識がないまま重要事項を見落として契約してしまうと、後から法的なトラブルに発展する可能性があります。たとえば物件の境界が曖昧なまま売買を進めてしまったり、建物に重大な瑕疵があることを後から知ったりといったケースが報告されています。また、不動産登記や税金に関する誤解や手続き漏れも多く、司法書士や税理士の関与なしに進めた場合にトラブルになることがあります。

 

さらに、買主側からの代金支払が滞るリスクや、売主による引渡しの遅延といった問題も発生しがちです。不動産売買は高額取引であるにもかかわらず、個人間では「信頼関係」のみで進むケースが少なくないため、慎重さが求められます。

 

以下のような主なトラブル例を押さえておくことが重要です。

 

トラブル事例とリスク内容

 

トラブル事例	内容の概要
境界未確定	土地の境界線が曖昧で、隣地所有者と後々揉めるケース
契約内容の不明確	契約書に引渡し日や残代金支払条件が明記されておらず、後で争いに発展
固定資産税の精算漏れ	売買時に税金の精算をしておらず、どちらが支払うかで揉める
不具合の未申告	売主が物件の雨漏りなどの問題を申告せず、買主が後に発見し補償を求める
登記漏れ・手続きの遅れ	登記が完了せず所有権移転が進まず、トラブルとなる

 

また、個人間売買を進める際には、下記のような事前準備が欠かせません。

 

個人間売買前に行うべき準備一覧

 

準備項目	内容の詳細
物件の権利関係確認	所有者の名義や登記状況、抵当権の有無を確認
固定資産税評価証明書の取得	市区町村役場で取得し、課税関係を事前に明確にしておく
境界確認書の取得	土地家屋調査士などに依頼して境界を明確にする
重要事項説明書の作成	宅建士の協力を得て、買主に対する説明責任を果たす
契約書ドラフト作成	法律専門家とともに、不備のない契約書を作成する

 

個人間売買では、不動産に関する基礎知識が求められ、相場や契約実務を把握したうえで慎重に進めなければなりません。想定外のトラブルを未然に防ぐには、専門家の助言を得ながら、手続きの透明性を確保し、契約内容の明文化を徹底することが欠かせません。リスクを完全にゼロにすることは困難ですが、適切な準備と慎重な進行が、成功する個人間売買へのカギとなるのです。次の見出しでは、司法書士の役割や契約書整備について詳しく見ていきます。

 

不動産売買を成功させるためのチェックリスト

法改正・制度変更点を把握しておこう

 

不動産売買は一度の取引で多額の資金が動くため、些細な制度変更がトラブルの引き金になることもあります。現在でも、不動産関連の法律や税制は定期的に見直されており、特に売却益にかかる譲渡所得税の軽減措置や住宅ローン控除の条件変更など、見逃せない制度が多数存在しています。

 

まず確認すべきは、都市計画法や建築基準法、宅地建物取引業法の改正です。これらの法改正は、売却時における容積率の変更や建物用途の制限など、取引そのものの可否に直結します。また、相続した不動産を売却するケースでは、登録免許税や不動産取得税の減免措置が延長されているかの確認も必要です。

 

タイミングや物件の状態によって適用される制度が異なるため、事前に国税庁や法務局の公式サイトで最新情報を確認しておくことが重要です。

 

次に重要となるのは、売買契約における重要事項説明の改正点です。特に、「インスペクション結果の説明義務」では、築年数の古い建物に関して構造的な問題を把握していない場合でも、調査結果の提示が求められます。

 

制度改正に関するチェックリストの一例を以下に示します。

 

チェック項目	解説
相続登記の義務化を確認	相続した不動産を売却する場合は登記が済んでいるか確認
売買対象地の用途地域を再確認	建ぺい率や容積率が改正で変わっている可能性あり
築古物件の場合、耐震基準のチェック	旧耐震基準の物件は買主からの指摘対象に
住宅ローン控除の条件変更	買主が住宅ローン控除を使えるかは売主側でも要配慮

 

制度変更は、買主・売主ともに不利な状況を招くリスクがあるため、少なくとも契約締結の1ヶ月前にはチェックを完了させることが理想的です。

 

制度改正の影響を最小限に抑えるには、宅建士や司法書士、不動産会社との連携が不可欠です。情報の取得と反映をリアルタイムで行う体制を整えておくことで、結果として取引の透明性が高まり、信頼できる売買が実現します。

 

まとめ

不動産売買は人生の中でも大きな金額が動く取引であり、事前の知識と準備が成功のカギを握ります。契約や登記といった法律的な手続きに加え、価格の相場や仲介業者の選定、住宅ローンの審査といった要素まで、幅広い情報を正確に把握することが求められます。

 

不動産関連の法制度が見直され、契約や媒介契約の締結時に交付すべき書類の範囲や内容が強化されました。消費者庁や国交省の発表によると、不動産取引におけるトラブルのうち（約32.4％）が「契約内容の誤解や認識のズレ」によるものとされており、情報不足が深刻な問題を招いているのが現実です。

 

また、売主と買主が個人同士で取引する場合には、住宅ローンの利用条件が厳しくなったり、司法書士による契約書の精査が必要不可欠になったりと、専門家の関与が極めて重要になります。万一の契約不履行や登記ミスは数百万円単位の損失につながる可能性もあり、知識や経験のない個人だけでの取引は大きなリスクを伴います。

 

本記事では、不動産売買の基本的な流れから、見落としがちな費用や手続き、信頼できる不動産会社の見極め方まで網羅的に解説してきました。実務経験を踏まえ、最新の制度変更点や実例も紹介しています。

 

不動産売買で後悔しないためには、まず「知らないまま進めない」ことが何よりも大切です。今回得た知識をもとに、一つひとつの手続きを丁寧に確認しながら、安心できる取引を進めていきましょう。失敗を未然に防ぐ行動が、あなたの資産を守る最大の武器となります。

 

よくある質問

Q. 不動産売買の流れで注意すべきトラブルは何ですか？
A. 特に多いのは、媒介契約の内容に関する誤解や、売買契約後の手付解除・違約金の発生です。また、買主側では住宅ローン審査に通らず契約を進められないケース、売主側では登記書類の不備で引渡しが遅れるといったトラブルがあります。公的機関の調査でも（契約内容や引渡し遅延によるトラブルが全体の30％以上）を占めており、事前に契約書の内容や必要書類の確認を徹底することが重要です。

 

会社概要

会社名・・・株式会社　Lifeスマイル

所在地・・・〒761-8062 香川県高松市室新町1019番地5

電話番号・・・087-899-8811