住まいのリースバックとは？メリットや仕組みについて解説

マイホームを購入したものの、ローンの返済が想像以上に大変、長期にわたって返済し続けられるか不安だ、などの悩みを抱える方もいらっしゃると思います。
そんな時に選択肢として出てくるのがリースバックです。
今回は、リースバックの仕組み、メリットについて解説します。
ぜひ最後までご覧ください。

□リースバックとは？

リースバックとは、自宅をはじめとした不動産を売却し、現金化した後でもその不動産に住み続けられるサービスのことです。

仕組みとしては、所有不動産を不動産会社に直接売却していただき、その売買代金が支払われます。
そして、売買契約と同時に賃貸借契約を結ぶことで、売却した自宅に賃貸物件として住み続けられるわけです。
リースバックが行われてからは、月々の家賃を支払うことになります。

□リースバックを利用することで得られるメリット

リースバックを利用することで、どのようなメリットを享受できるのでしょうか。

1つ目のメリットは、「売却後も自宅に住み続けられる」ことです。
これはリースバック固有の特徴とも言えます。

家を売却した後も引っ越しの準備をする必要がないので、引っ越しの手間がかからないことはもちろん、お子さまの学校、通勤方法を含めたライフスタイルの変化を最小限に抑えられます。
また、賃貸契約については、契約期間中に解約することも可能です。

2つ目のメリットは、「短期間で現金が手に入る」ことです。
自宅を売却する場合、一般的には不動産仲介会社を介して売却することになります。

しかし、この方法だと、実際に現金を手にするまでに少なくとも3ヶ月、長ければ1年以上かかることがあります。
通常の市場では、売却活動をしてもすぐに買い手が見つかる保証はないためです。

一方、不動産会社が直接買主になるリースバックを利用すれば、仲介より短期間で現金を受け取ることが可能です。

3つ目のメリットは、「借金することなく老後の資金を調達できる」ことです。
老後の資金を確保するために自宅の売却を考えていても、売却手続きや引越しが負担になったり、住み慣れた地域・自宅を離れることに抵抗があったりという方も多いでしょう。
そこで、リースバックを活用すれば、住み慣れた家から離れることなく、老後へ向けてまとまった資金を確保できます。

4つ目のメリットは、「売却について近所に知られずに済む」ことです。
仲介による売却では、ほとんどのケースで物件情報をホームページやチラシを通して広く公開することで買い手を募ります。

リースバックで不動産会社に直接買い取ってもらうため、物件情報が公開されることはありません。

5つ目のメリットは、「将来的に買戻しも検討可能である」ことです。
リースバックで一度売却した物件であっても、条件次第では買戻しが可能です。
例えば、リースバック契約の際に買い戻し特約を付けることで、いくつかの要件を満たしたうえで不動産を買い戻すことが可能です。

□リースバックの注意点とは

続いて、リースバックの注意点をいくつか見ていきましょう。

＊所有する資産ではなくなる

リースバックを活用する場合、不動産を売却するわけですので、自宅の所有権は失効します。
たとえ長い間住んでいた同じ家であっても、今までと同じような決定権はありません。
賃貸として利用する以上は新しい所有者が定めるルールに従わなければならないのです。
仮に、新しい所有者が決めたルールに従わなかったり、家賃を滞納したりすると、警告を受けるだけでなく、最悪の場合は契約解除につながることもあるので注意しましょう。

また、自宅を子どもへ相続したいと考えている場合、リースバックをしてからでは相続できなくなります。
相続の意思が少しでもある場合は、その点も考慮してリースバックの活用を検討しましょう。

＊売却金額がローンの残債を下回る場合は利用できない

売却代金が住宅ローンの残債を下回っている場合、住宅ローンを完済できないため融資先から抵当権を外す許可がおりません。
抵当権が外せないとなると、そもそも売却することが不可能になります。
売却自体できないため、リースバックの利用もできなくなります。

＊将来ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックを活用する場合、売却先との賃貸契約条件によっては住み続けられる期間が決まっていることがあります。
この契約形態は「定期借家契約」と呼ばれ、所定の期間が過ぎると、貸主が再契約を認めない場合は退去を迫られることになります。

リースバックを活用した後も長く住み続けたい場合は、賃貸借契約期間を更新できる「普通賃貸借契約」を検討すると良いでしょう。

□まとめ

本記事では、リースバックの仕組み、メリットをご紹介しました。
リースバックの仕組み、メリットとデメリットを知っていただけたら幸いです。

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