「離婚するにあたって、住宅ローンはどうなるのか」
このような疑問をお持ちの方は少なくないですよね。
夫婦で購入した住宅を離婚時にどう処理するのかという問題に悩まれる方は多いです。
住宅ローンを完済しておらず、処理に困る場合もあります。
そこで今回は、離婚時の住宅ローンの処理方法について解説します。
□離婚する際に不動産関係で確認すべきこととは？
離婚するにあたって、不動産の名義や住宅ローンなどやるべき不動産関係の手続きがたくさんあります。
これらの手続きを効率的かつ問題なく進めるために、最初に確認すべきことが何点かあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。
1つ目は、不動産の名義と価額です。
土地や建物の名義については、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することで確認できます。
また、謄本では不動産に設定されている抵当権についても把握できます。
不動産の価額については、不動産会社に査定を依頼することで把握できます。
不動産を売却するか、所有し続けるか、売却の時期をずらすかなどを考えるにあたって、価額は非常に重要です。
そのため、離婚が決まったらなるべく早めに査定を依頼することをおすすめします。
2つ目は、住宅ローンの契約内容です。
住宅ローンの契約書を確認し、ローンの債務者が誰か把握します。
場合によっては、当初の契約に変更が加えられていることがあるため、契約書を一式集めて確認しましょう。
3つ目は、住宅ローンの残額です。
アンダーローンとは、ローンの残額が不動産の査定金額を下回っていることを指し、オーバーローンとは、ローンの残額が不動産の査定金額を上回っていることを指します。
アンダーローンの場合、不動産を売却することで利益が生まれます。
一方で、オーバーローンの場合は、売却してもローンのみが残ってしまいます。
ちなみに、ローンの残額は「償還表」で確認できます。
□離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法を紹介！
離婚時に住宅ローンが残っている場合、ローンを処理する方法は大きく2つあります。
以下で、それぞれの方法を紹介します。
＊夫婦の一方が住宅に住み続ける
住宅を売却せず、夫婦のどちらか一方が住宅ローンと住宅の所有権を引き受け、住み続ける方法です。
この場合、離婚する前のように住宅ローンを月々返済していく形になります。
また、現在のローン名義人と住宅に住み続ける人が異なる場合、以下の3つの方法でローンを返済します。
1つ目は、ローン名義人を変更した上で返済する方法です。
ただし、ローンの名義人変更は了承してもらえない可能性が高いです。
2つ目は、名義人変更をせず、実質的に住居人がローンを返済する方法です。
3つ目は、ローン支払いを養育費として公正証書に記載する方法です。
ローン名義人と住宅に住み続ける人が一緒の場合は、特に問題ありません。
ただし、ローンの連帯保証人が夫婦の一方に指定されている場合、住居人がローン返済を滞納すれば、一方に債務が発生することに注意してください。
＊住宅を売却する
住宅を売却し、売却価格を住宅ローンの返済に充てる方法です。
この方法を選ぶ場合、上記で紹介したオーバーローンとアンダーローンで処理方法が異なります。
オーバーローンの場合、残りの負債額を夫婦の自己資金で完済するか、「任意売却」という方法で売却します。
アンダーローンの場合、売却価格で住宅ローンを完済した上で、手元に残った金額を2人で折半することが多いです。
□離婚時の住宅ローンに関する注意点を紹介！
上記の処理方法のうち住宅を売却する方法を選択する場合、いくつか注意点があります。
＊共有名義の住宅は同意が必要
共有名義の住宅を売却する場合、共有者の同意が必要です。
そのため、2人でしっかりと相談した上で、共有名義の住宅をスムーズに売却できるようにしましょう。
また、このような相談は、トラブルを避けるために離婚前に行うことをおすすめします。
＊住宅の売却には時間がかかる
住宅を売却する場合、たいてい3ヶ月から5ヶ月かかると言われています。
そのため、離婚が決定してすぐに住宅を売却しても、売却が完了するには時間がかかることに注意しておきましょう。
＊住宅の売却には費用がかかる
住宅の売却時には、いくつかの出費があります。
いくらぐらい費用がかかるのか把握しておかないと、思わぬ出費にローンの返済計画が崩れるかもしれません。
住宅の売却時には、以下のような費用がかかります。
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・確定測量費用
・不動産譲渡所得税
それぞれの費用がいくらぐらいかかるのか確認しておきましょう。
□まとめ
以上、離婚時の住宅ローンの処理方法について解説しました。
離婚時には、住宅以外にもさまざまな手続きがあります。
今回の記事を参考に、スムーズに処理を進められるようにしましょう。
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